關(guān)于今年，有大V說，這大概是中國房企自2008年以來最艱難的一年。關(guān)于“最艱難的一年”，其實，我們并不陌生。每年這個調(diào)調(diào)都要被重復(fù)一遍，但今年確實特殊。

有昔日大佬，被逼無路，正四處尋找下家，但似乎白衣騎士不好找。

有地產(chǎn)小盤股，資金缺口數(shù)十億，凈資產(chǎn)負債率極高……

一些熱點城市，迎來了小陽夏。不少房企的銷售數(shù)據(jù)似乎又很不錯。

怎么說……嗯，很矛盾。

此外，也有一些喝不到“水”的小房企，在和這個市場say goodbye……根據(jù)司法系統(tǒng)的披露統(tǒng)計，截至2020年6月5日，今年破產(chǎn)房企數(shù)量已達208家，超過2018年上半年的177家。



但，這樣的數(shù)據(jù)可怕嗎？相對于我國名義上數(shù)十萬家的房企數(shù)量，這個數(shù)字算什么？

如果進行歷史比較，如上圖所示，2019上半年破產(chǎn)房企也高達238家，2020年的上半年還未結(jié)束，**的數(shù)據(jù)也還未出爐。

有一點，還是需要明確下的。208家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，并不等于208家房企。

但這樣的數(shù)據(jù)如果引發(fā)一些看衰的話，反倒是從側(cè)面證明了行業(yè)下行焦慮在小房企圈中彌漫。

和2020年比，2019年對中小房企，還是善良的。

特殊的黑天鵝事件，以及一季度放開為季度開始收緊的房企融資（部分區(qū)域房企正排隊赴港上市，期望獲得融資，打開求生通道），都讓中小房企的very hard模式變成very very hard。

在行業(yè)前30強占據(jù)了大半市場份額的情形之下，中小房企的生存空間逐步被擠壓。融資、拿地、銷售通通沒優(yōu)勢，一不小心就是“小而沒”。

中小房企的明天，迷茫一片。

中小房企面臨的**道難題，資金不暢。

2018年以來，港股迎來了一波房企上市潮。

沒錯，都是中小房企！

正榮、美的、弘陽、大發(fā)、中梁、德信、銀城、萬城……

在銷售承壓的今年，如果沒把握住前段時間的融資窗口期，中小房企的資金鏈的緊繃幾乎是必然。所以才有好些中小房企排隊赴港上市。



除上圖中提到的鵬潤、金輝控股、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地集團、實地地產(chǎn)之外，還有三巽地產(chǎn)、文一地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)，招股書或在審核中或失敗或二次提交。此外，合能集團、方直集團、祥生地產(chǎn)、紅星地產(chǎn)、金輝地產(chǎn)等在內(nèi)許多房企據(jù)說也在醞釀上市。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至5月底，在港交所等待IPO的房企達11家，包括海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際等。其中，萬創(chuàng)國際已是第四次申請上市，海倫堡、奧山控股、三巽集團、港龍地產(chǎn)則是二度出發(fā)。

市場下行壓力下，IPO闖關(guān)成了許多中小房企的生死路。盡管這幾年香港市場并不看好內(nèi)地房企，給的估值也普遍都是白菜價，但大家還是豁了命要游過香江，仿佛過了那道生死關(guān)，之后便是鯉魚躍龍門。

但最終可以上市的房企只是少數(shù)，多數(shù)房企和資本市場無緣。

他們要活下去，**的辦法就是加快回款。

2019年的銷售小陽春，讓大多數(shù)房企受益。那么2020年的銷售小陽夏，讓房企們受益多少呢？這個小陽夏又能持續(xù)多久呢？耽擱的幾個月能夠追回來嗎？

一切都是未知數(shù)。

從目前進度來看，百強房企中有些似乎銷售很旺、很耀眼，但整體趨勢是下滑的。如果看全局，就更沒什么樂觀可言了。并且，百強房企的平均銷售價格，整體是下滑的。



由于2020年賣的房子，不少是2016年之后較高價格拿的地。這對于杠桿較高的房企來說，利潤壓縮會非常明顯。

說到杠杠較高，就不得不提中小房企的主要資金來源。

頭部房企的融資成本，基本都能在5%以內(nèi)，朗詩、新湖、當(dāng)代置業(yè)等小房企的美元融資成本基本超過10%，而三巽等等沒上市的中小房企，資金來源主要靠信托，融資成本更高，加權(quán)平均融資利率能高達14%！

相對來說，上市之后有了名氣，銷售、拿地或融資都容易些，找錢的路子也拓寬了，可以在交易所發(fā)債、海外發(fā)債，或者股權(quán)融資。

但總得來說，房企融資也在加速分化，資金向大型房企和央企、國企傾斜。現(xiàn)在銀行給房企開發(fā)貸的額度也有限。有的直接一刀切：排名行業(yè)前30的才有機會拿到貸款。

中小房企找錢難，借錢也貴，已是稀松平常的事了。

慶幸的是，今年的貨幣環(huán)境不差。央行**數(shù)據(jù)披露，5月末，廣義貨幣(M2)余額210.02萬億元，同比增長11.1%，增速與上月末持平，比上年同期高2.6個百分點。

但是看央行近期的操作，是想把錢“直達”實體經(jīng)濟，比如創(chuàng)設(shè)2個新的貨幣政策工具。

但多數(shù)中小房企和放出來的水是無緣的。促銷回款，仍是他們**的并且最為穩(wěn)健的活路。

穩(wěn)健，也是主流大房企對市場的謹(jǐn)慎表示。從近期拿地情況看，但凡不錯的城市，土地市場似乎不錯。但以較高價格拿地的主要是國企、激進房企。主流大房企，很少有高溢價拿地的。

主流房企尚且穩(wěn)健待之，中小房企更應(yīng)謹(jǐn)慎入微。切記，死在沙灘上的，一定是裸泳者！

此外，規(guī)模將是無法規(guī)避的大前提，強者恒強的局面基本不會改變，中小房企只能先求生再謀發(fā)展。

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